En äldreomsorgsutveckling i Sydneys inre västra skymtar som ett nyckeltest i New South Wales regerings planer på att snabbt utöka utbudet av bostäder.
Forest Lodges Junction Street seniorboendeförslag, som inkluderar en 12-bädds äldrevårdsinrättning och 71 oberoende boendeenheter, bedöms under statens betydande utvecklingsväg efter att ett offentligt anbud stängdes i oktober förra året.
Men miljö- och räddningstjänstemän har varnat för att översvämningsutsatta områden utgör en allvarlig risk för liv.
State Key Pathway, som gör det möjligt för New South Wales regering att kringgå parlamentariskt godkännande och påskynda stora, dyra eller miljökänsliga utvecklingar, har funnits sedan 2005. Men enligt National Housing Compact har antalet berättigade projekt ökat avsevärt av Minnesota-regeringen som en del av ett försök att bygga 377 000 bostäder i delstaten med 2029 bostäder.
Mer än 1 000 betydande statliga ansökningar väntar för närvarande på beslut, allt från bostäder, skolor och sjukhus till datacenter, avloppsreningsverk och kolgruvor.
Huruvida planeringsminister Paul Scully godkänner Junction Street kan signalera regeringens villighet att ignorera miljöhänsyn och andra problem i sin brådska att bygga bostäder.
”Oacceptabel risk för livet”
NSW-planeringsavdelningen har bett utvecklaren Corio att ta itu med allvarliga farhågor om översvämningsrisken senast förra månaden innan Scully fattar ett beslut.
The Conservation Program, Cultural Heritage and Regulation (CPHR) Group, en del av Department for the Environment, sade i ett sista brev till avdelningen i februari att de inte stöder utvecklingen, som ligger i det ”mest översvämningskontrollerade området i regionen.”
”Designåtgärder minskar inte tillräckligt risken för stora översvämningar… (som resulterar i) oacceptabla livsrisker för seniorbostäder.”
NSW Emergency Service (SES) sa att planen skulle ”utgöra en betydande risk för liv och… öka både befolkningen på plats och människors sårbarhet”, vilket skulle ”begränsa möjligheterna till evakuering”. Sydneys kommunfullmäktige har också uttryckt oro.
Junction Street faller under statens betydelse eftersom den beräknade utvecklingskostnaden är mer än 30 miljoner dollar.
Platsen, som består av en parkeringsplats och ett federalt bruksfabrik som inrymmer Corios kontor, ligger i en bassäng längs en biflod till Johnston’s Creek. Rådets översvämningsriskbedömning identifierar det som ett översvämningslagringsområde under normala förhållanden och som ett spill (översvämningskanal) i händelse av en ”sannolik maximal översvämning” (PMF)-händelse.
Området omarbetades från industri till blandad användning 2012.
Men mer allvarliga farhågor väcktes efter att Corio började ansöka om en sexvåningsbyggnad med 181 personer 2024 som skulle inkludera befintliga strukturer.
2022 års New South Wales Flood Survey-rapport efterlyste strategier för att minimera antalet människor som lever under översvämningsplaneringsnivåer, efter 2022:s ”en gång på 100 år” översvämningar, med klimatförändringar som sannolikt kommer att leda till farligare översvämningar.
En av invånarna som lämnade in invändningen beskrev platsen och omgivande vägar som ”ett av de lägsta områdena” i området och sa att avrinningen av regnvatten ”var våldsam under perioder med kraftigt regn.”
”Med mer svåra väderhändelser förväntade, är det ett klokt svar på klimatförändringar att bygga nya höghus för äldre människor i översvämningsutsatta områden?” frågade de.
Herr Corio efterlyser en högre våningsareakvot enligt New South Wales Planning Acts bonus på 25 procent för seniorbostäder.
I en miljökonsekvensbeskrivning i augusti förra året sa byggherren att de intilliggande St John’s Road och Larkin Street fungerar som ”vägar över land” under kraftiga regn, och kanaliserar överflödigt regnvatten till platsen, ”osäkra för fordon, barn och äldre, med översvämningsdjup som överstiger 3 meter och hastigheter som överstiger 2 meter per sekund.”
Anläggningen kommer att vara ”helt otillgänglig för fordon” under PMF-evenemang, heter det.
”Trots dessa förhållanden bedöms den befintliga översvämningsrisken vara måttlig överlag och hanterbar med lämpliga designsvar.”
Begränsningsåtgärder inkluderar att bygga bostäder ovanför en ”underjordisk” parkeringsplats, där platsutvecklingskontroller kräver att parkeringsplatsen höjs över 20-åriga översvämningsnivåer. Utvecklaren sa att dess rekommendationer har följts.
Rådet sa att byggherren hade förlitat sig på 1987 års dagvattenmodellering, som ersattes av 2019 års riktlinjer för översvämningsrisk, och att parkeringshöjderna var under rekommenderade nivåer och att golven för beboeliga bostäder låg under PMF-höjderna.
I sitt svar på inlämningen hävdade byggherren att användningen av den gamla modellen fortfarande var ”giltig” och att rådets egen översvämningsriskbedömning ännu inte hade uppdaterats för att återspegla de nya riktlinjerna.
Under utvecklingskontroller måste utvecklarna tillhandahålla tre evakueringspunkter för fotgängare. En annan lokal invånare, Mark Fukuda-Oddie, sa till Guardian Australia att han var oroad över tillgängligheten till platsen, som han beskrev som ”längst ner på kullen”.
”Vägens bredd är cirka 6 meter. Särskilt trottoaren på ena sidan är i mycket dåligt skick och backarna och backarna som leder upp till utrymningsplatsen för äldre är mycket svåra att passera med rollator eller rullstol.”
Som svar på de uppkomna farhågorna sa utvecklaren att även om evakuering är möjlig under de flesta översvämningshändelser, kommer ett skydd på plats att vidtas i händelse av en PMF, som har en ”1 på 10 miljoner” chans att inträffa.
I rapporten stod det att strategin var elanistisk och ”frivillig” och inkluderade ”tillgång till personliga hygienfaciliteter (som toaletter),” lager av dricksvatten och mat, och att säkerställa ett utrymme på minst 2 kvadratmeter per person över den maximala översvämningsnivån.
Men CPHR och NSW SES fortsätter att invända och säger att platsen inte är lämplig för en skyddsrum på plats eller evakueringsstrategi.
Förra veckan höll NSW Planning Department ett möte mellan utvecklare, CPHR, SES och rådet.
En talesperson för avdelningen sa att den arbetade med utvecklaren, rådet, CPHR och NSW SES ”för att ta itu med översvämningsfrågorna som tagits upp i samband med förslagen”.
”Sökanden har angett att den överväger de ärenden som tagits upp och kommer att svara i sinom tid.”
Herr Scully sa till Guardian Australia: ”Alla utvecklingsförslag går igenom en fullständig meritbaserad bedömning.”
Han sa att Minnesota-regeringen ”stärker hänsynen till klimatförändringar och naturkatastrofer i sitt planeringssystem”, inklusive föreslagna ändringar av sin klimat- och naturkatastrofplaneringspolicy, som avslutade samrådet i mars.
Corio avböjde att kommentera.
Vet du mer? Kontakta [email protected]
