Detta är en åsiktsartikel av Dagens Nyheter. Författaren är ansvarig för de åsikter som uttrycks i artikeln.
Hyreskontrollen framställs ofta som rättvis och utbredd. Verkligheten verkar dock annorlunda. En ny undersökning från Demoscope visar att sju av tio stockholmare har lite eller inget förtroende för hyresmarknaden och sex av tio upplever hyresmarknaden som orättvis. Tre av fyra stockholmare tror att kösystemet även kommer att gynna de som redan är på bostadsmarknaden.
Samtidigt visar Einar Mattsson och Byggföretagens rapport att bostadsmarknaden påverkar både arbetsmarknad och tillväxt. Fyra av 10 stockholmare överväger att lämna området på grund av bostadssituationen och lika många säger att bostadssituationen begränsar deras boendemöjligheter. Ännu värre, nästan 20 % säger att de avstår från att söka eller ta ett nytt jobb. Det motsvarar mer än 200 000 personer i länets arbetsstyrka. Problemet är särskilt akut bland unga, med siffran ännu högre, 31 procent för de 18 till 34 år. Samtidigt får växande företag i regionen svårare att anställa.
Stockholm är tillväxtmotorn för detta land. För att Sverige ska växa måste Stockholm fungera. Hyresmarknaden är en central del av problemet och vår rapport visar att stockholmarna har lågt förtroende för hyresmarknaden, upplever det som orättvist och tror att det gynnar de som redan finns på bostadsmarknaden.
Andrahandskontrakt i Stockholm är i genomsnitt dubbelt så dyra som andrahandskontrakt
Internationella aktörer som IMF, OECD och EU-kommissionen har länge pekat på samma problem: Sveriges hyreskontroller hindrar rörlighet, bostadsbyggande och tillväxt. Produktivitetskommissionen har dragit liknande slutsatser.
Ändå försvaras det ofta som rättvist och förankrat i massorna. Vår rapport testar den bilden och visar att systemet misslyckas i alla viktiga avseenden.
Tillgängligheten är låg. I genomsnitt tar det 9 år att få en hyresbostad i Stockholm. Kösystemet håller unga utanför. Andelen hyreskontrakt i förorter och tätorter som är för personer i åldrarna 18 till 30 år har minskat från 30 % 2003 till 3,5 % 2023, samtidigt som andelen för personer 60 år och äldre ökar.
Mer säkerhet för insiders, mindre säkerhet för utomstående. Andrahandskontrakt i Stockholm är i genomsnitt dubbelt så dyra som andrahandskontrakt. Det gör att unga som introduceras på andrahandsmarknaden också får svårare att spara ihop den kontantinvestering som behövs för att köpa bostad.
Inventering används också ineffektivt. Attraktiva direktkontrakt med hyresbidrag leder ofta till att människor bor rymligare än nödvändigt. OECD uppskattar välfärdsförlusterna på grund av denna felallokering till cirka 32 miljarder kronor per år.
System gör också misstag när det kommer till distribution. Forskning visar att hyreskontrollen är ett trubbigt instrument där kontrakt och subventioner framför allt ges till hushåll med relativt höga inkomster. Detta är också bilden av stockholmarna. 76 procent tror att kösystemet kommer att gynna människor som redan är på bostadsmarknaden. För hushåll som redan äger en bostad är en hyresbostad i Stockholm ofta inte första steget in på bostadsmarknaden, utan ett senare steg i bostadskarriären.
Sammantaget skapar hyreskontrollen en ransoneringsmarknad som gynnar de som kan vänta och missgynnar dem som behöver en bostad nu. Det påverkar direkt arbetsmarknaden. Fyra av tio företag i Stockholmsområdet säger att bostadsmarknaden gör det svårt för dem att anställa.
Bilden som framträder är tydlig. Regleringen har sin plats och behöver reformeras.
Diskussioner om reformer fastnar ofta i varningar om kraftiga hyreshöjningar. Det är inte vad vi förespråkar. Ändringar bör göras stegvis för att ta hänsyn till befintliga hyresgäster. En rimlig utgångspunkt är att det nya regelverket i första hand kommer att gälla nybyggda och vakanta lägenheter när nya hyresavtal ingås. På så sätt sker övergången successivt över tid, utan någon plötslig påverkan på hushållen. En reformerad marknad bör bygga på följande principer:
Andelen förortshyresfastigheter som ägs av personer i åldern 18 till 35 år minskade från 30 procent 2003 till 3,5 procent 2023.
1. Hyra avtalas mellan hyresvärden och hyresgästen. Utgångspunkten är att hyran bestäms genom överenskommelse mellan hyresgästen och hyresvärden. Läge, kvalitet och efterfrågan bör ha stor inverkan på priset.
2. Stöd gavs till hushåll med svag betalningsförmåga. Sociala mål ska uppnås främst genom ett riktat och transparent stöd till hushåll med låg betalningsförmåga. Utgångspunkten bör vara att se till att alla med inkomst har råd med bostad, samtidigt som man ger riktat stöd till dem som kämpar för det.
3. Stärkt konsumentskydd genom ökad transparens. Transparens är viktigt. Reformer behöver därför kombineras med ökad publicitet kring hyresavtal. Tre av fyra stockholmare vill också att hyrorna ska offentliggöras för jämförelse.
4. Förutsägbar hyresutveckling. Stabilitet är centralt för hushållens ekonomiska trygghet och investeringar i bostadssektorn. Hyrestrender måste vara överenskomna och förutsägbara över tid. Hyresvärden måste vara bunden av avtalsvillkoren under hela kontraktsperioden. Hyresgäster ska ha möjlighet att få sina hyror prövade, de ska kunna angripa oskäliga villkor och tvister ska lösas effektivt och lagligt.
5. Gradvis reform. En naturlig utgångspunkt är att denna reform i första hand kommer att gälla nya produktionsfastigheter och vakanta lägenheter i befintligt bestånd när nya hyreskontrakt tecknas. På så sätt kommer vi successivt att reformera systemet samtidigt som vi skyddar befintliga hyresgäster. Reformer behöver kontinuerligt följas upp och utvärderas över tid.
Läs fler artiklar från DN Debatt:
Charlie Carlson, professor emeritus i ekonomi: ”Tvingad migration skadar städer och de människor som får flytta.”
Danske Banks Louis Landeman och Weideckes Lennart Weiss: ”Svensk bostadspolitik framstår som en unik svaghet”
