Extern länk: Vad gäller för din förening? Läs mer om lagar och förordningar här
Att bo i lägenhet innebär både frihet och ansvar. För lekmän är det inte alltid lätt att veta vad som är juridiskt rätt och vad som är fel. Det gör att många bostadsrättsägare och förvaltningsföreningar står och undrar vad som egentligen gäller i olika situationer.
Emilia Fang vet detta. Varje dag svarar hon och hennes kollegor på Riksvigens juridiska avdelning på frågor från de drygt 4 000 lägenhetsföreningar Riksvigen förvaltar över hela Sverige. Frågans omfattning är bred.
– Man vet aldrig vad man kan förvänta sig när man kommer till jobbet. Hon säger att hon skulle kunna sitta en halv dag och svara på frågor om olägenheter, renoveringar, och vad man ska göra när hela Kiruna bostadsrättsförening flyttar in i en ny fastighet.
Men de vanligaste frågorna har en sak gemensamt. Det handlar om relationer och samlevnad med grannar. Föreningens ekonomiska situation är också ett område för många människor.
– Jag tänker ofta på Nils Ferlins dikt ”Mitt tak är någon annans golv.” För det är precis vad det handlar om att bo i lägenhet. Emilia Huang säger att när man bor nära andra människor har man oundvikligen bekymmer.
Gratis rådgivning för föreningar
Sedan i höstas har Japans centralbank erbjudit gratis juridisk rådgivning till föreningar via telefon i upp till 10 minuter.
De flesta ärenden kan lösas snabbt, men för mer komplexa ärenden har du möjlighet att få skriftlig dokumentation eller boka in ett längre möte med en advokat via videosamtal eller e-post. Det går även bra att köpa fasta paket.
– Frågor rör oftast stadgar, medlemskap, andrahandsuthyrning, olägenheter, och vattenskador bland annat. Vi uppskattar att du kan kontakta oss direkt. Det minskar risken för missförstånd och gör det lättare att ställa följdfrågor, säger Emilia Huang.
– Till skillnad från andra advokatbyråer i staden är vår byrå specialiserad på föreningsrätt och arbetar till vardags med bostadsrättsföreningar. Vi skriver koderna, bygger fastigheterna själva och tar ofta på oss förvaltningsansvar, så vi kan hela processen från början till slut.
Ett hem är mer än en investering
En vanlig uppfattning är att det finns lagar för nästan allt. Men så är inte fallet. Frågor kan vara mycket nischade och specifika, så svar kräver ofta hänsyn till både juridik och praxis.
Samtidigt, säger Emilia Huang, lyfter mångfalden av frågor fram viktiga aspekter. Enbart lagböcker räcker inte, och många problem som uppstår löses bäst genom att prata med varandra.
– Ibland ses en bostad som en ren investering, men då riskerar man att gå miste om vad en bostadsrättsförening egentligen är: hela konceptet med gemensamt boende, där samarbete är nyckeln till lycka.
Men visst spelar lagen en viktig roll. Emilia Huang påpekar att detta särskilt tyder på de senaste fallen av dåligt skötta föreningar där medlemmarnas okunnighet om reglerna utnyttjats av skrupelfria aktörer.
– Det finns en del ärenden som måste lösas enligt lag, så det är bäst att hålla ett öga på dem. Som styrelseledamot kan du också känna dig trygg med att veta att du har experter att lita på när det kommer till juridiska frågor. Det minskar risken att ledamöterna uppfattar styrelsen som att de bara uttrycker sin åsikt, säger hon och tillägger:
– Riksbigen har funnits sedan 1940, så vi har ganska bra koll på de problem som kan uppstå med bostadsrättsföreningar. Vi har kooperativ i åtanke och försöker lösa saker på ett pragmatiskt sätt. Men om det inte fungerar måste vi alltid ta till strikta regler.
Här är några av de vanligaste frågorna Emilia Fång och hennes kollegor får om lägenhetsboende.
1. Min granne har listat sin lägenhet på en uthyrningswebbplats. Kan jag få det?
Alla typer av uthyrning och uthyrning av bostadsrätter kräver styrelsens godkännande. Om styrelsen säger nej kan hyresgästen istället rådfråga hyresgästnämnden. Hyresgästnämnden avgör JA om hyresgästen har ett specifikt skäl att hyra, som att prova på ett liv med en partner, arbeta eller studera någon annanstans eller vistas utomlands under en längre tid.
Samma regler gäller för korttidsuthyrning som för annan uthyrning. Därför krävs tillstånd även i sådana fall. Lagen gäller dock inte för korttidsuthyrning, så det kan vara svårt att komma åt den här typen av uthyrning. Generellt gäller att vid bedräglig andrahandsuthyrning ska styrelsen skicka ett rättelsemeddelande till medlemmen. Bostadsrättsinnehavaren har då möjlighet att rätta sig, det vill säga stoppa den otillåtna andrahandsuthyrningen. Om detta inte görs kan styrelsen gå vidare med uppsägningen.
När det gäller att förkorta hyrestiden hinner styrelsen oftast inte gå igenom den formella processen att skicka en rättelse. Om en hyresgäst hyr ut fastigheten flera gånger kan avtalet dock sägas upp. Sedan är problemet att lägenheten används illegalt, vilket mer är en hotellverksamhet än en permanentbostad. Om du vill hyra ut din lägenhet är det därför alltid viktigt att samordna med föreningen för att undvika att göra oavsiktliga misstag.
2. Vad kan byggas om i en lägenhet?
Bostadsrättsägare har relativt stor frihet vid ombyggnad. Vissa ändringar kräver dock tillstånd, såsom ledningar, brandskydd och renoveringar som innebär bärande väggar. Om styrelsen inte ger tillstånd kan hyresgäster ansöka till hyresgästnämnden från och med den 1 januari 2023. Det har dock varit mycket begränsat hittills. Om du bygger om utan tillstånd kan du få sparken. Om du bygger utan godkännande tar du därför en enorm risk som hyresgäst.
Det gäller även lägenhetsrenoveringar. Vad gäller ombyggnad utanför lägenheten finns ingen laglig rätt utan styrelsen kan säga ja eller nej som den vill.
3. Jag är orolig över att min granne röker. vad kan jag göra?
Tyvärr finns det inte mycket du kan göra här. Det bästa du kan göra är att prata med din granne och komma överens. Kanske behöver din granne inte röka, eller så finns det en annan lösning. Föreningen kan inte helt förbjuda rökning även om det är reglerat. Det helt rökfria huset säljs i dagsläget endast som hyresrätt, ett så kallat allergihus. Däremot kan föreningar förbjuda rökning i gemensamma utrymmen som tvättstugor, gårdar och trapphus.
Föreningar har en skyldighet att se till att ventilationen är tillräcklig, men eftersom ventilationen i huvudsak bygger på intag och utsläpp av luft är det nästan omöjligt att helt förhindra rökspridning. Om någon röker så mycket att lägenheten är helt rökskadad kan det vara skäl för uppsägning, men det handlar om extrema fall.
4. Vem bestämmer årsavgift och hyra för parkeringen?
Det är styrelsen som bestämmer storleken på årsavgiften och vilken nivå på parkerings- och garagehyror som ska vara. Även om det är möjligt att göra olika bestämmelser i lag är detta högst ovanligt. Det är fortfarande styrelsen som ansvarar för och förvaltar dödsboet.
Eftersom arvoden egentligen är det enda medel som står till styrelsens förfogande för skötseln av föreningens byggnader och tomter, är det också meningsfullt att styrelsen kontrollerar deras nivå. Det innebär att medlemmar inte ens kan ta med motioner till årsstämman om avgifter eller hyra, eftersom det är styrelsen som har exklusiv behörighet att besluta i denna fråga.
5. Måste jag vara tyst efter 22:00?
Detta är en vanlig missuppfattning. I bostadsrättsföreningar finns inga lagregler kring när man ska vara tyst. Föreningar får dock anta egna förfaranderegler, vilka kan gälla. Men för att en ordningsregel ska vara effektiv krävs att den är ”rimlig i enlighet med lokal sed och antagen i en demokratisk ordning”. Därför kan man inte göra en regel om att fester aldrig ska hållas. Det är helt enkelt inte rationellt. Folk firar födelsedagar, midsommar och nyårsafton och har fester. Men oavsett ordningsreglerna bör du inte konstant göra höga ljud sent på natten.
I rätten är utgångspunkten vad folk generellt tycker. Eftersom jag jobbar natt kan jag inte kräva att du sover på dagen. Även om du är känslig för dofter kan du inte kräva att din granne slutar använda parfym. En viss mängd buller måste tålas i flerbostadshus. Det viktigaste är att respektera varandra och försöka komma överens.
6. Snälla hjälp, vi har vattenskador – vem ska betala?
När en skada inträffar är utgångspunkten vem som är ansvarig enligt lagen. I stora drag ansvarar bostadsrättsföreningen för byggnadens exteriör, gemensamma utrymmen och ramar medan bostadsrättsägaren ansvarar för inredning, yta och grund. Om flera delar är skadade ska kostnaderna delas utifrån vem som ansvarar för vad enligt lagen. Om någon av parterna har fel kan ett skadeståndsanspråk riktas, men detta grundar sig inte på arrendelagstiftningen utan snarare på skadeståndsrättsliga regler. Om det inte kan styrkas att någon orsakat skadan ska ansvaret fördelas enligt lagen.
I många fall löses skador genom försäkringsbolaget, men vad som täcks och inte täcks av försäkringen är egentligen en fråga i efterhand. Även om bostadsrättsägaren saknar försäkring eller inte omfattas av försäkring ska bostadsrättsägaren stå för kostnaden för reparation av de delar som bostadsrättsägaren ansvarar för. Olika föreningar kan ha lite olika ansvarsfördelningar i sina stadgar, så det är viktigt att kolla upp vad som gäller för just din förening. Särskilda regler gäller vid brand eller trycksättning av vattenledningar, varvid föreningens ansvar ökar.
Extern länk: Läs mer om Riksbyggen fastighetsförvaltning
Om Rixbigen
Riksbyggen är ett rikskooperativ som är en av Sveriges största bostadsutvecklare och fastighetsförvaltare. Företagets filosofi är att skapa attraktiva och hållbara hem för alla. Sammantaget förvaltar Riksbiggen över 100 000 hyresrätter och 200 000 bostadsrätter i drygt 4 400 bostadsrättsföreningar. Dessutom har vi många kunder som äger kommersiella och offentliga lokaler. För mer information om Riksbyggen fastighetsförvaltning, besök Riksbyggen.se.
Extern länk: Riksbyggen fastighetsförvaltning finns här – hitta ditt lokalkontor.
Klicka här för Riksbyggens fastighetsförvaltning
Avesta, Borlänge, Boras, Eskilstuna, Eslov, Falkenberg, Falköping, Falun, Philipstad, Finsporn, Gällivare, Gävle, Göteborg, Halmstad, He Lusingborg, Hallefors, Hassleholm, Jönköping, Kalmar, Karlshamn, Karlskoga, Karlskroning, Lidleovic, Ludköping, Ludköping, Karlskroning, Karlstad, Ludköping, Ludköping, Karlskrona, Karlshamn Ludköping Ndo, Malmö, Mariestad, Mutala, Norrköping, Nyköping, Nesjö, Orsa, Sara, Sandviken, Simrishamn, Skellefteå, Skövde, Stockholm, Sundsvall, Trelleborg, Udde. Rose, Umeå, Uppsala, Varberg, Visby, Wenersborg, Varnamo, Västervik, Västerås, Växjö, Ystad, Ángelholm, Örebro, Ørnsjöldsvik, Östersund.
